No hay pago para contratistas sin licencia - Guía de albañilería
No hay pago para contratistas sin licencia

No hay pago para contratistas sin licencia

Por Timothy R. Hughes

Recibir el pago por su trabajo es de suma importancia para el éxito y la supervivencia de su negocio de remodelación o mejoras del hogar. No obtener la licencia apropiada puede hacer que usted no reciba su pago, incluso por un trabajo de remodelación bien hecho. El rango de impacto varía de un estado a otro. Los estados en la escala más flexible pueden crear baches en el camino para afectar la capacidad de los contratistas sin licencia de poder iniciar una demanda o de hacer efectivo su gravamen del contratista y pueden crear algunas excepciones.

Los estados con una flexibilidad media pueden imponer una barrera total contra la recuperación del dinero por falta de licencia. Los estados más onerosos pueden ser mucho más draconianos, con sanciones en las que el propietario puede exigir la devolución de todo el dinero pagado a los contratistas sin licencia por el trabajo realizado, incluso cuando el trabajo fue hecho de manera apropiada.

Como ejemplo, compararemos y contrastaremos las diferentes reglas descritas en mi región geográfica de la zona metropolitana de Washington, D. C.

Virginia – Posible barrera total para contratistas sin licencia

handshake_600x400Código de Virginia § 54.1-1115 hace ilegal el trabajo de contratistas sin licencia. La jurisprudencia establece que los contratistas sin licencia tienen prohibido demandar para recuperar dinero por el trabajo realizado. La misma sección del código, sin embargo, establece que:

Ninguna persona tendrá el derecho a utilizar la carencia de una licencia o certificación según lo requerido en este capítulo como defensa contra cualquier acción judicial o demanda en equidad si la parte que busca recuperar dinero de esa persona ofrece un desempeño sustancial dentro de los términos del contrato de buena fe y sin el conocimiento real de que este capítulo requería una licencia o certificado para realizar el trabajo por el que este busca la recuperación del pago (con énfasis en esto último).

La jurisprudencia contenida en esta sección es relativamente débil. Pero, al menos, existen estos argumentos que pueden ser usados por un contratista sin licencia para que le paguen.

Más recientemente, en 2013, Virginia estableció de una forma muy blanco y negro que un contratista necesita una licencia para reclamar un gravamen del contratista. Consulte el Código de Virginia § 43-3.

Maryland – más blanco y negro

A diferencia de Virginia, Maryland no requiere de una licencia de contratista general para realizar trabajo de mampostería y albañilería (aunque las especialidades como plomería y electricidad siempre necesitan licencias). Sin embargo, Maryland sí requiere de una licencia de mejoras para el hogar para todos los contratistas que realizan proyectos de mejoras para el hogar.

Los casos en Maryland donde se argumentan los requisitos de una licencia han tendido a ser muy blanco y negro y los contratistas no recuperan su dinero. Ocasionalmente, las cortes permiten un poco más de flexibilidad (como cuando el contratista obtiene una licencia después del contrato, pero antes de realizar el trabajo). Las cortes de Maryland también han permitido que los subcontratistas sin licencia recuperen el dinero por su trabajo como contratistas generales con base en la teoría de que el régimen de las licencias es para proteger a los propietarios de casa. Aún así, la regla general parece ser más negra que blanca que en Virginia, donde el estatuto contiene al menos un argumento que pudiera permite al contratista sin licencia recuperar su dinero ocasionalmente.

Distrito de Columbia – expresamente draconiano

El Distrito de Columbia lleva la necesidad de una licencia de mejoras para el hogar al extremo. Como con Maryland, el Distrito requiere que todos los contratistas que realicen algún trabajo de mejoras para el hogar obtengan una licencia para fungir como “contratistas de mejoras para el hogar”.

El Distrito ha establecido pruebas extraordinariamente rigurosas para aplicar esta regla. Los contratistas sin licencia no tienen absolutamente ninguna probabilidad de recuperar su dinero. Cualquier deficiencia, incluyendo obtener una licencia después del contrato, pero antes del trabajo, resulta en que no puedan recuperar su dinero. Lo que es más, un propietario puede aceptar el beneficio de un proyecto completamente terminado y perfectamente construido, pagarlo en su totalidad, y luego demandar al contratista sin licencia para exigirle la devolución de todo el dinero pagado por el trabajo.

Las cortes que crean estas reglas dicen expresamente que fueron creadas para ser “draconianas” por naturaleza y que no pueden ser ajustadas con base en argumentos o un sentido de la justicia. Quedan advertidos; jamás entre en un argumento sobre licencias en una corte de D.C. en contra de un propietario de casa.

Conclusión

Cada estado tiene diferentes leyes y requisitos para permisos, formación de corporaciones y licencias. Usted debe poder entender las leyes de cada estado en donde opera. Las reglas tan distintas en las tres jurisdicciones vecinas en el área de Washington, D.C., subrayan la necesidad de conocer muy bien el terreno en donde se trabaja. Debido a que los resultados pueden ser duros, vale la pena hacer las cosas correctamente y asegurarse de que su licencia esté completamente en orden antes de que siquiera anuncie sus servicios o se podría enfrentar a un gran peligro al final de un proyecto.

Timothy R. Hughes

Timothy R. Hughes

El abogado Timothy R. Hughes, profesional acreditado por LEED, es el accionista administrador del bufete de abogados Bean Kinney & Korman, P.C. en Arlington Va. Abogado de la construcción, bienes raíces y empresarial, fue reconocido como un Líder en Leyesen 2010 por Virginia Lawyer’s Weekly, como miembro de la “Élite Legal” en las Leyes de la Construcción por Virginia Business Magazine, y como uno de los “Mejores Abogados de los Estados Unidospor las Leyes de la Construcción de Virginia. Anterior presidente de la Sección de Leyes de la Construcción y Contratos Públicos del Colegio de Abogados del Estado de Virginia, lo puede contactar llamando al 703-525-4000 o por correo electrónico en thughes@beankinney.com.


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