Contrato de construcción: ¿que acepté hacer qué? - Guía de albañilería
Contrato de construcción: ¿que acepté hacer qué?

Contrato de construcción: ¿que acepté hacer qué?

Por Timothy R. Hughes

Los subcontratistas suelen firmar un contrato de construcción sin tener pleno conocimiento de lo que en realidad están firmando.  Los documentos constitutivos, normas y códigos pueden representar un mayor riesgo. Ver solo una parte de los documentos generales de diseño y después obligarse a un alcance subcontractual es arriesgado y puede dar pie a que sea objeto de una responsabilidad negativa. Los términos incorporados del contrato principal pueden modificar drásticamente el riesgo subcontractual. Debe entender qué se está comprometiendo a hacer antes de poner su firma en la línea punteada.

Requisitos incorporados

Los requisitos incorporados pueden asumir distintas formas. Los ejemplos más básicos (y posiblemente los más peligrosos) son las normas incorporadas de cumplimiento y los códigos de construcción. Si las normas son congruentes con los documentos de construcción, un subcontratista podrá anticipar esos requisitos. Uno empieza a correr peligro cuando los documentos de construcción generan lagunas legales o cuando la norma incorporada impone requisitos inesperadamente difíciles o costosos para el subcontratista.

th_articleEn casos donde haya documentos con contenido opuesto, el subcontratista podrá argumentar que debe recibir una compensación o tiempo adicional para cumplir con la norma opuesta más rígida; sin embargo, este resultado no ofrece más que incertidumbre. La incertidumbre es mayor cuando las cláusulas en orden de prelación imponen la norma más restrictiva o rígida en caso de que haya documentos contractuales con contenido opuesto. En estos casos, la forma de protegerse es revisar con sumo cuidado las especificaciones del contrato de construcción y aceptar tanto los requisitos explícitos dentro de los planes y las especificaciones, así como las normas incorporadas. Cuando existan conflictos, exprese sus preocupaciones con anticipación y frecuencia, e indique dónde las normas muy rígidas podrían impactar el precio y el tiempo. Debe considerar incluir el uso previsto de las exclusiones o condiciones de la licitación para protegerse ante estos conflictos.

Licitación de juegos parciales de documentos

El contratista general recibe un juego íntegro de los documentos de construcción para su licitación. En general, divide los documentos y especificaciones en juegos indistintos y entrega únicamente ciertas secciones específicas a los distintos oficios. Dado que el contratista suele estar encargado de coordinar a los distintos oficios e instalar lo que uno puede ver e inferir razonablemente a partir de lo observado en todos los documentos, esta revisión incompleta puede resultar peligrosa.

Los ejemplos son varios: es posible que se omitan los sistemas que se muestran en los planos mecánicos, eléctricos y de plomería de los planos arquitectónicos o viceversa, Es posible que sólo se haga una breve referencia a los impedimentos estructurales en algunos documentos o que estén totalmente ausentes en otros planos. La mejor práctica es intentar pedir un juego íntegro de los planos y especificaciones y, cuando menos, realizar una revisión somera para así asegurarse de que no se tienen mayores impedimentos dentro de su alcance de trabajo.

El peligro de las cláusulas de responsabilidad solidaria

En general, los subcontratos incluyen todos los términos de los acuerdos principales que los anteceden. Las llamadas cláusulas de “responsabilidad solidaria” que incluyen los subcontratos incorporan todos los términos del acuerdo principal.

En mi experiencia, muchos subcontratistas ni siquiera piden el contrato de construcción principal o los subcontratos primarios. Esto es increíblemente peligroso. Por ejemplo, es posible que usted esté firmando un subcontrato con disposiciones específicas en materia de notificaciones sólo para darse cuenta de que se está obligando a disposiciones de notificación más cortas incluidas en el contrato primario. Sólo en este tipo de términos, usted puede perder toda una reclamación importante simplemente porque envió una notificación a destiempo.

Otros tipos de términos incorporados pueden representar riesgos similares. Puede tener disponibles resarcimientos limitados para prórrogas de tiempo, recuperación de tipos específicos de costos o derechos por reclamaciones en torno a renuncias voluntarias, gravámenes o garantías. Es posible que usted haya aceptado un método de resolución de controversias alterno. Tal vez haya adquirido responsabilidades solidarias por concepto de indemnización. Nunca lo sabrá si no ha visto el contrato, pero los tribunales no suelen considerar el desconocimiento sobre los términos como un argumento de defensa ante términos contractuales incorporados.

Conclusión

Al nivel más básico, siempre debe estar al tanto del tipo de riesgos que está asumiendo. No podrá conocer ni evaluar ese riesgo a menos que revise y analice cabalmente los términos de su contrato. Esto requiere una comprensión clara del contrato de construcción incluyendo los requisitos y los términos contractuales incorporados al igual que el juego completo de los planos y las especificaciones del contrato.

Timothy R. Hughes

Timothy R. Hughes

El abogado Timothy R. Hughes, profesional acreditado por LEED, es el accionista administrador del bufete legal Bean Kinney & Korman, P.C. en Arlington, Virginia. Abogado de la construcción, bienes raíces y empresarial, fue reconocido como un “Líder en Leyes” en 2010 por Virginia Lawyer’s Weekly, miembro de “Legal Elite” en las Leyes de la Construcción por Virginia Business Magazine, y uno de los “Mejores Abogados de los Estados Unidos” por las Leyes de la Construcción de Virginia.  Anterior presidente de la Sección de Leyes de la Construcción y Contratos Públicos del Colegio de Abogados del Estado de Virginia, lo puede contactar llamando al 703-525-4000 o por correo electrónico en thughes@beankinney.com.


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